Prodej domu. Co se změní v lednu s novým občanským zákoníkem

zdroj:https://bydleni.idnes.cz/novy-obcansky-zakonik-06a-/stavba.aspx?c=A130926_181221_stavba_web

Pokud se chystáte prodat dům například s garáží, která stojí na pozemku souseda, neměli byste dlouho otálet. Od ledna, kdy vstoupí v platnost nový občanský zákoník, se totiž převod může zkomplikovat. Podle nových pravidel budete muset nejprve objekt podle předkupního práva nabídnout vlastníkovi pozemku, na kterém stojí.

Jestliže soused uplatní předkupní právo na garáž, kterou společně s domem chcete prodat jinému kupci, může to potenciálního kupce, který si chtěl k domu koupit i kryté parkování, odradit. Kromě toho se určitě sníží i hodnota objektu, který najednou přišel o možnost parkování pod střechou.

Dnem účinnosti nového občanského zákoníku totiž stavby přestanou být samostatnými předměty transakcí a stanou se součástípozemků. To ale za předpokladu, že ke dni účinnosti zákona bude stavba i pozemek patřit stejnému vlastníkovi.

Pokud jsou stavba a pozemek v rukou různých vlastníků, nový zákoník zřídí vzájemná předkupní práva. Cílem samozřejmě je, aby co nejdříve došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, neboť jeden vlastník bude vždy povinen danou nemovitost nabídnout ke koupi druhému.

"Pokud vlastník pozemku pod garáží pochopí, že jeho předkupní právo jeklíčemk mnohem rozsáhlejší transakci týkající se celého objektu, můžete být ujištěni, že za jeho pozitivní přístup budete nuceni zaplatit adekvátní cenu," vysvětluje komplikovanou situaci advokát Ambruz & Dark Deloitte Legal Martin Bohuslav.

Úskalímnovýchpravidel zároveň je, že pokud se oba sousedé dohodnou, že budoucí uplatnění předkupního práva vyloučí vzájemnou smlouvou, tak jim to nebude nic platné. Taková smlouva bude neplatná, předkupní právo bude existovat i nadále a k jiné dohodě případě sporu soud nebude vůbec přihlížet.

"V takovém případě doporučujeme vlastníkům nemovitostí prověřit si v katastru skutečné vlastnictví pozemků, na nichž stojí jejich nemovitosti. Pokud takové riziko existuje, měl by současný vlastník prodat svoji nemovitost ještě do konce roku či se se současným vlastníkem dohodnout naprodejipozemku pod jeho stavbou. Řešením může být v dohodě s vlastníkem pozemku zřízení práva stavby pro stavbu garáže a současné vyloučení předkupních práv, doporučuje Martin Bohuslav.

Zákonná předkupní práva mohou být i určitou výhodou pro vlastníky. "Toto pravidlo ochraňuje vlastníky domů, aby se pozemky pod niminedostalydo rukou spekulantů, kteří by právě tímto způsobem chtěli tlačit majitele staveb k prodeji," doplňuje Zdeněk Horáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark Deloitte Legal.

Zůstat v klidu mohou majitelé bytů vbytovýchdomech. I když je v České republice poměrně časté, že panelové domy na sídlištích stojí na cizích pozemcích, které nepatří do vlastnictví společenství vlastníků, nebude se předkupní právo majitelů bytových jednotek vůbec týkat a jejich převod bude probíhat ve stejném režimu jakodnes.

Nový občanský zákoník přes výše uvedený princip počítá i s možností realizace vlastní stavby na cizím pozemku prostřednictvím tzv. práva stavby. Pokud majitel pozemku nemá zájem ho využívat, může jej dočasně přenechat jiné osobě k realizaci stavby.

Právo stavby bude účinné jen dočasně, a to na základě dohody obou stran maximálně bez jednoho roku na sto let. Mimo časové omezenosti je jeho nevýhodou rovněž předpoklad vzájemných předkupních práv vlastníků pozemku a práva stavby. V dohodě o zřízení práva stavby lze však předkupní práva vyloučit.

Nový občanský zákoník a paragrafy o stavbě

• § 3054novéhoobčanského zákoníku

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

• § 3055 nového občanského zákoníku

Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.